Советы начинающим застройщикам | Строительство и ремонт

  

Советы начинающим застройщикам

Многим из тех, кто впервые задумывается о возведении своего дома, кажется, что этот процесс не так и сложен, если, конечно, не заниматься строительством самостоятельно. Достаточно обратиться к профессионалам: риэлторам, проектировщикам и строителям, которые и доведут дело до конца. Однако здесь, как и в любом другом серьезном вопросе, есть масса подводных камней, о которых вы вряд ли услышите от людей, цель которых – продать свои услуги. С этими вопросами мы и постараемся познакомить читателей.

Документы

Проверку необходимых документов вы будете проводить после того, как выберете подходящий участок, но начнем именно с этого пункта, так как если вы, к примеру, приобретете участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения или к водным и лесным фондам, то возможности для строительства будут либо существенно ограничены, либо вообще запрещены.

Лучшей категорией, подходящей для застройки, станет земля, относящаяся к населенному пункту с разрешением индивидуального жилищного строительства. Выяснить ее предназначение можно в регистрационной палате, выписка из ее реестра по интересующему вас участку обойдется в 200 рублей. Также в идеале у участка должен быть кадастровый номер, а имеющиеся строения уже зарегистрированы в БТИ. Необходимо обязательно выяснить, не существует ли ограничений для целевого использования объекта, нет ли правовых споров, в которых он находится и т.д. Участок может находиться не в собственности, а быть предметом аренды – эти подробности также необходимо выяснить и в сложных случаях лучше проконсультироваться с юристом. Как минимум, должен быть условный кадастровый номер, по которому сделка может быть оформлена в виде простой письменной формы.

Обычно у собственника существует межевое дело с точными координатами привязки границ участка. Если таблицы привязки участка к местности нет, эту процедуру необходимо пройти. Такой подход заранее избавит вас от многих неприятностей, которые могли бы возникнуть позже.

Советы начинающим застройщикам



Выбор участка для покупки

Теперь перейдем к процедуре подбора участка. Прежде всего, сам участок должен вам понравиться. И если вы не краевед, следопыт или опытный риэлтор, который знаком с любым укромным уголком области и способен дать полную характеристику участку по одному названию местности, останется одно — путешествовать по родному краю для самостоятельного изучения продаваемых участков. Так вы получите представление о том, в чем различие между районами, чем отличается ИЖС от садоводства и что скрывают аббревиатуры, характеризующие одни или другие объекты в бюллетенях недвижимости.

Без личного посещения невозможно оценить соседей, вполне возможно, что наличие под боком постоянной громкой музыки, веселящейся компании или ночных дискотек на ближайшем озере вам не слишком понравится.

После ряда поездок вы намного лучше сможете разобраться в том, какой район выбрать, сколько соток будет достаточно для полного счастья, да и понятия, принятые на рынке загородной недвижимости, станут намного доступнее для понимания.

Участок должен действительно понравиться, его нужно полюбить, место будущего жилья не должно вызывать отторжения. В любом другом случае и мероприятия, связанные со строительством, и дальнейшая жизнь в новом доме не доставят настоящего удовольствия. Ни дешевизна участка, ни любые работы по его обустройству, не смогут изменить окружения и первоначального отношения.

Стоит прислушаться к советам и не пытаться слишком сэкономить на покупке участка. Как правило, такие затраты будут гораздо ниже затрат на строительство, но если дом можно изменить и перестроить, то перенести участок не удастся никогда.

Следует оценить не только размер участка, но и его форму, а также перепады высот. Немаловажно и то, как выглядят и сами покупаемые земельные угодья, и прилегающие территории. Подбирать территорию следует и исходя их собственных пристрастий , и того, как она будет использоваться. Так, вполне понятно, что любителя рыбалки должны интересовать близлежайшие водоемы, грибников – лес, а поклонников земледелия – затемненность участка соседними домами или тем же лесным массивом.

Если размеры будущего дома приблизительно известны, то стоит оценить их с формой и размером участка. Оптимальный вариант – пропорция 1/10, когда 10м2 площади строения приходится на 1 сотку. Конечно, нельзя считать это догмой, но все же нежелательно принимать серьезные отклонения в таких соотношениях. К тому же тем, кто мечтает возвести на шести сотках дворец, стоит вспомнить о градостроительных нормах, в которых обговариваются определенные условия. К примеру, дом не может занимать больше трети площади участка, находиться ближе чем на 6 метров к другому жилому строению и ближе 3 метров к забору.

Важна и оценка транспортной доступности, которая складывается из трех составляющих: выезда из города, подъезда к участку и состоянии дороги на протяжении всего пути. Если не планируется исключительно сезонное проживание, важно, чтобы подъехать к своему дому вы могли в любое время, без привлечения трактора в распутицу и снегоочистителя зимой. Надо учитывать, сто в период строительства на участок будут подъезжать и длинномеры, и автомобили с прицепами и тяжелые бетономешалки. Конечно, можно замешивать бетон и вручную, а бревна перевозить и небольшими грузовиками, но, кроме нервных перегрузок, это вызовет и дополнительные затраты.

Выбор участка для строительства дома

Стоит учитывать не только удаленность от постоянного места жительства, но и то, что даже больше важно — сколько времени займет вся дорога, особенно в часы пик и в дни, в которые многие горожане отправляются на выходные за город. 50 километров по одному направлению могут занять столько же времени, потраченного на проезд 100 километров по другому. Оценку загруженности каждой из дорог можно оценить при помощи сервиса Яндекс-карт или похожих служб.

Надо не полениться и проехать выбранный маршрут вовремя наибольшей его загруженности, вполне возможно, что это заставит вас переменить мнение о том, стоит ли совершать именно эту покупку. Не лишним будет выяснить и возможности общественного транспорта, даже если вы собираетесь добираться к будущему месту своей резиденции только автомобилем.

Почва, вода, электричество и прочие удобства

Тип грунта – один из важнейших показателей участка. Так, на участке с торфяными почвами практически невозможно будет построить сколько серьезное строение. Или, к примеру, участок, который зимой может показаться настоящей сказкой, летом окажется настоящим болотом. Поговорите с соседями, осмотрите деревья, растущие рядом, насколько гни чахлые или здоровые. Выясните, проводились ли в местности мелиорационные работы.

В некоторых местностях вопрос обеспечения питьевой водой может перерасти в настоящую проблему. Даже скважина, прокопанная на 200 метров, может давать воду, которая абсолютно непригодна для питья. Никакой колодец в такой ситуации спасти не сможет и придется строить настоящий трубопровод от ближайшей фермы или даже населенного пункта, что приведет к немалым затратам.

Еще один болезненный вопрос – электричество. Идеально, если на участке существует подключение к имеющимся мощностям и их объем вас вполне устроит. Намного хуже, когда в населенном пункте электрические линии имеются, а вам придется подключаться к ним самостоятельно. Прежде всего, далеко не маленькая сумма должны быть затрачена всего лишь за гипотетическую возможность подключения (ориентировочно за 1 кВт выделенной мощности платится не меньше 21 тысячи рублей). А уже после этого необходимо договариваться и подписывать соглашение с владельцами подстанции (ей могут владеть и частные лица, так и фирма), решать вопросы, связанные с районной или областной энергетической компанией, платить за кабель, установку столбов и прочие услуги.

Желательно выяснить наличие газоснабжения или перспективы прокладки газа, подключения к централизованной канализации и водоснабжению. Газ – самое на сегодняшний день экономичное топливо. Конечно, газификация стоит немалых денег, вкладываемых в проект, оборудование и подключение. Даже обычное подключение к уже существующей в поселке линии может потребовать значительных сумм. К примеру, стоимость прокладки в Подмосковье равна 4 тысячам рублей за один метр, идущий от центрального газопровода. При этом линия обычно расположена посередине улицы, а дома стоят на некотором удалении от забора.

Еще один пункт, который необходимо выяснить — наличие в окрестностях промышленных предприятий, свалок, приближенность оживленных трасс и т.п. Не лишней окажется и информация о перспективах застройки отобранного вами района. Эти данные можно узнать в районных администрациях и самостоятельно поискать в Интернете. Так же для некоторых районов существуют и карты экологической безопасности.

Учтите, что, какое бы время вы не намеревались проводить в загородном доме, вам обязательно могут понадобиться такие блага как цивилизации как магазины, аптеки и т.д. То есть стоит подробно ознакомиться с инфраструктурой местности. Необходимо узнать и то, приезжает ли в эту местность по вызову скорая помощь и пожарная служба. Вопрос о скорой помощи тем более будет актуален, если в доме хотя бы временно будут проживать пожилые члены семьи.

Участок для дома

Три заблуждения застройщиков

Не стоит экономить в таких серьезных делах как строительство дома, в том числе и на создании проекта. Его стоимость несоизмерима с затратами на строительство, а отсутствие может привести к очень печальным последствиям. Поэтому рекомендуется обязательно разработать или подобрать из существующих проектов то, что подойдет именно вам. Кроме того, если дом не относится к числу строений, подлежащих «дачной амнистии» или вы просто не успеете уложиться в ее срок, проект будет обязательным условием для получения разрешения на строительство.

Вопрос по поводу того, где заказывать проект, однозначного ответа не имеет. С одной стороны, есть смысл в том, чтобы проектная документация разрабатывалась в той же компании, которая в последствие будет заниматься ее реализацией. В этом случае не возникнет противостояния между проектировщиками и строителями, а ответственность не может быть разделена и переведена на кого-то другого. С другой стороны, проектировщика строительной компании может больше волновать не ваши запросы, а возможности собственной фирмы. В итоге проект будет подстраиваться не под вас, а под строителей. Однозначный ответа о том, какой из вариантов выбрать, вряд ли можно дать.

Следует предупредить от трех главных заблуждений, которые повторяют очень многие неопытные застройщики:

  • Помните, что найденные в Интернете поэтажные планы или красочная картинка фасада, взятая из журнала, не имеют отношения к проекту, по которому можно было начать строительство.
  • Проект, полностью разработанный для строительства дома , к примеру, из кирпича, не может подойти к существующем виде для строительства дома из бруса или бревна, он будет нуждаться в доработке.
  • Даже если вы нашли проект, который полностью подходим для постройки дома мечты, обязательно стоит пообщаться с архитектором, который специализируется на проектировании домов из данного материала. Только после такой консультации можно приступать к заливке фундамента.

Обязательно следует обратить внимание на то, какой тип здания и из какого материала предусматривается в проекте. Так бревенчатые дома, в отличие от кирпичных, похожи на живые существа: они уменьшаются в размерах зимой и лотом из-за усушки и, наоборот, увеличиваются по высоте и в объеме осенью и зимой. Конструкция жома должна быть единым целым, элементы крыши и сруба, обсады окон и их проемы должны иметь возможность сдвигаться по отношению друг к другу при расширении венцов или в процессе усадки.

Нередки случаи, когда сначала, из-за нехватки средств, заливается фундамент, а уже после этого следует обращение к строителям. И тут может выясниться, что залитый фундамент потребует серьезной переработки или вообще принципиально не подходит. Почему такое может произойти?

Строительство бревенчатого дома подчиняется определенным законам. Так, может быть сделана стена без перерубов длиной, например, 10 метров. И это будет совершенно неподходящим решением. Стандартным принято считать бревно длиной в 6 метров с запасом на перерубы. Это удобный размер для транспортировки, оптимален в строительстве и поэтому экономичный. Можно сделать и стену из бревен в 11 метров (10метров и 1 метр на перерубы), но это обойдется в очень большую сумму. Еще одно неверное решение – устройство стыков бревен в стене с видимой ее части. Дерево – не пен6обетнили кирпич. Стык, выполненный без необходимого зазора, будет держаться очень короткое время. Усадка древесины происходит не только в поперечном направлении, но и вдоль бревна. Поэтому через время торцевые соединения бревен образуют щели, не только портящие внешний вид строения, но и ухудшающие его теплотехнические характеристики.

Опытный архитектор в такой ситуации при проектировании обязательно будет предусматривать переруб, который не только необходим с технологической точки зрения, но, как правило, будет нести определенную смысловую нагрузку .

Советы для застройщиков

При проектировании деревянного дома или бани необходимо предварительно определить его месторасположение на участке и ориентацию к сторонам света. Для этого, в свою очередь, следует понять, какие зоны будут разбиты на участке, где они расположатся. Среди таких зон могут быть зоны отдыха, место для хозяйственных построек, для скважины или колодца, септика, силосной ямы, гаража или стоянки машины, место для топлива, огорода и т.д. Естественно, лучше, если окна основной комнаты будут выходить на самую красивую сторону. К примеру, если обратить их на юго-запад и предварительно предусмотреть отсутствие дополнительных построек, то каждый вечер отсюда можно будет любоваться красивыми закатами. А на северной стороне количество окон может быть уменьшено для экономии тепла.

На узких участках надо предусмотреть, чтобы будущий дом не разрезал его и не оставил узкие неудобные проходы сбоку.

Естественно, каждое предварительно проектировочное решение может быть видоизменено – это вполне нормальная практика.

Еще до общения с архитектором необходимо определиться с количеством и предназначением необходимых вам помещений. Надо выяснить количество спален с учетом гостевых комнат, определить желаемую ориентацию к сторонам света и пр. Стоит решить, обустраивать ли спальню на первом этаже, к примеру, для пожилых. Планируя площадь комнат можно опираться на комнаты в городских квартирах.

Необходимо определиться с площадью кухни и с тем, целесообразно ли совмещать с гостиной. Хорошим подспорьем для понимания собственных желаний становится просмотр объектов уже готовых и выставленных на продажу. Лучше не пожалеть времени и съездить посмотреть, как будет выглядеть не на картинке или плане, а в реальности, 3-метровая гостиная, совмещенная с кухонным блоком, или 10-метровая спальня на мансардном этаже. Это позволить понять необходимые площади комнат и всего дома, основанную на количестве отдельных помещений. В итоге выяснится и этажность строения. Кроме этого, такое знакомство с готовыми объектами поможет определиться и с вопросами дизайна. К примеру, можно понять, нужна ли вам галерея над первым этажом, следует ли устраивать «второй свет» для гостиной и т.д. Следует помнить, что любое усложнение будет стоить определенных денег.

Хорошо бы определиться и с тем, какая бытовая техника будет размещаться в ванной комнате или на кухне, от этого во многом зависит планируемая площадь этих помещений.

Благодаря этим минимальным знаниям можно более конкретно ставить задачу перед проектировщиками. Разумеется, последуют дополнительные вопросы и уточнения, необходимые для оптимального решения по компоновке помещений и создания цельного проекта дома. Надо помнить, что хороший архитектор не во всем будет во всем соглашаться с заказчиком — его задачей становится такое предложение, которое будет не только удовлетворять заказчика, но и станет технически реализуемым.

Следует уделить внимание и тому, как будут разделены гостевые и хозяйские зоны, комнаты, предназначенные молодежи или родителям. Хорошо продуманный проект позволит испытывать комфорт всем проживающим, никто не будет мешать друг другу.

Важно определить внешний вид и расположение лестницы. Она должна быть удобной (это главное), причем, для любого члена семьи. Стоит задуматься и о том, даст ли лестница возможность поднять на второй этаж громоздкие предметы.

При желании возвести дом в 3 или более этажей, стоит хорошо обдумать такое решение. Конечно, 3-х этажный дом будет занимать меньшую часть участка и выглядеть красиво. Однако многие из выбравших такие строения, впоследствии говорят о том, что выбор 2-х этажного варианта был бы предпочтительнее – со временем желание подниматься с этажа на этаж пропадает. Кроме того, существуют специальные ограничения, регламентирующие многоэтажное строительство и ограничения, действительные в данной местности.

Проектирование дома

Современные компьютерные технологии позволяют увидеть будущий дом с любой стороны, оценить его внешнюю привлекательность, совершить виртуальную «прогулку», увидеть вид из окна или подняться по лестнице.

Но основное, что необходимо получить от архитектора – комплект эскизной документации с планами этажей, видами фасадов, планами кровли, фундамента и межэтажных перекрытий, разрезами дома. Этот пакет не только позволяет провести качественные строительные6 работы, но и поможет согласовать разрешения, а в дальнейшем зарегистрировать недвижимость.

В случаях, когда планируемый бюджет превысит финансовые возможности застройщика, проект может быть уточнен и принято одно из решений:

— площадь дома может быть уменьшена за счет отказа от ненужных коридоров;
— уменьшена высота потолков, что позже снизит и расходы на эксплуатацию;
— отказаться от дополнительных помещений;
— с учетом роста цен заказать материалы заранее, приступив к процессу строительства позже. Так, лес, который заготовлен зимой, будет дешевле, но качественнее «летнего»;
-использовать более доступные по цене материалы;
— уменьшить декоративную отделку.

Для удешевления мансарда может быть каркасной, также каркасными могут быть и внутридомовые перегородки. Правда, при этом в бревенчатом дома такие перегородки должны быть снабжены плавающими креплениями. Перечислить все возможное варианты удешевления строительства невозможно, проектировщик будет отталкиваться от существующего варианта и доступных возможностей.

В итоге вы должны прийти к разумному компромиссу, который позволит после окончания всех подготовительных процедур приступить к строительству дома, удовлетворяющего все ваши потребности.


Поделитесь статьей в социальных сетях

Комментарии