Справочник строителя | Правовые аспекты
ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подробно рассмотрен в ст. 30 ЗК РФ. Но прежде чем переходить непосредственно к предусмотренным ЗК РФ действиям, нужно понять, что собой представляет строительство с точки зрения Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту - ГСК РФ) и какие обязательные действия должны выполнить лица, осуществляющие строительство.
Строительство с точки зрения ГСК РФ представляет собой создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства.
Обязанность по предоставлению земельного участка для проведения строительных работ лежит на заказчике строительства (в соответствии со ст. 747 Гражданского кодекса РФ). Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий заказчик строительства должен обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. ЗК РФ предусматривает нормы предоставления земельных участков в зависимости от целей использования. Для некоторых видов деятельности (к которым может быть отнесено и строительство) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных целей или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии со ст. 30 ЗК РФ допускается два варианта предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Оно осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
Согласно этому требованию предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступают собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определен Правительством РФ. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
а) проведение работ по формированию земельного участка:
? подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
? определение разрешенного использования земельного участка;
? определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);
? принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
? публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
б) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;
в) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в том случае, если имеется только одна заявка;
г) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, некоторым лицам (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления) — в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
а) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта. На процедуре выбора земельных участков для строительства необходимо остановиться подробнее. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Они подают заявление о выборе земельного участка и о предварительном согласовании места размещения объекта. В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Орган местного самоуправления по поступившему заявлению обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В том случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка или об отказе в размещении объекта.
Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке решения о предварительном согласовании места размещения объекта недействительным исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления возмещают гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
б) проведение работ по формированию земельного участка;
в) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;
г) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка для строительства.
При предоставлении испрашиваемого земельного участка в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение о соответствующей форме изъятия такого земельного участка.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселениях в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Права на земельные участки, предусмотренные Главами III (собственность на землю) и IV (постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками) ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.) (далее по тексту - Закон о государственной регистрации).
В соответствии с указанным законом к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом, отнесены (наряду с объектами, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, лесами и многолетними насаждениями, предприятиями как имущественными комплексами) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.
Согласно ст. 14 Закона о государственной регистрации проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости возникает у застройщика только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и, что важно в рамках рассматриваемого вопроса, государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Государственная регистрация прав на землю застройщика осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество, в том числе прав на землю, и сделок с ним являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8) иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка представлялся ранее и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, выполняющим государственную регистрацию прав.
Указанный перечень документов является исчерпывающим. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям указанного Федерального закона, в соответствии с которыми:
1) тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво;
2) наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращения, с указанием их местонахождения;
3) фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью;
4) не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, написанные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Важным также является следующее положение.
Согласно ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Данное положение действует уже после 1 марта 2005 г., хотя Закон об участии в долевом строительстве применим только к строительным организациям, получившим разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г.
Вернуться к списку
|
Распечатать
|
